Mediator Properti

Mediator Properti merupakan istilah keren dari broker atau agen properti. Mediator properti bertugas menjembatani investor atau pembeli dengan penjual. Keberadaan mediator properti sangat membantu pagi para penjual atau pembeli yang ingin membeli, menyewa, dan menjual properti yang diinginkan. Jasa mediator properti dalam jual-beli-sewa properti ditopang oleh sinergi dukungan lima stakeholder utama yaitu : Pemerintah, Perbankan, Developer, Asosiasi dan Masyarakat.

Jenis

Mediator properti dikelompokan menjadi dua, yakni:

• Agen Properti Independen atau Marketing Freelance
• Agen Properti Bersertifikat (dibawah naungan perusahaan).
  Cara menjadi Mediator Properti di sini adalah dengan bergabung pada sebuah Kantor Agen Properti.

Alasan mengapa mediator properti menjadi pilihan pekerjaan:

·         

• ·Tidak Terikat Waktu
• ·Penghasilan yang Adil dan Tinggi
• ·Banyak Relasi
•  Relatif tidak memakai modal

Komisi

Menurut peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti menetapkan besaran komisi untuk mediator properti minimal 2 persen dari nilai transaksi.

Dalam proses deal transaksi jual beli sewa rumah, tanah, dan properti lainnya broker properti bersertifikat biasanya perusahaan menetapkan standar komisi yang pasti, yakni:

• ·         Komisi 3% untuk harga jual lebih kecil atau sama dengan 1M.
• ·         Komisi 2,5% untuk harga jual lebih besar dari 1M hingga 3M.
• ·         Komisi 2% untuk harga jual lebih besar dari 3M
• ·         Untuk komisi sewa dan kontrak: yakni 5%

Mediator Properti

Menteri Perdagangan R.I. Mari Elka Pangestu telah menerbitkan peraturan No. 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang perusahaan perantara perdagangan properti. Ada banyak hal yang diatur dalam Permendag No 33 tahun 2008 tersebut. Antara lain yang paling penting adalah setiap perusahaan broker harus memiliki Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (SIU-P4). Izin tersebut dikeluarkan oleh Direktur Bina Usaha Dan Pendaftaran Perusahaan Departemen Perdagangan. SIU-P4 dan setiap lima tahun SIU-P4 harus didaftar.

Untuk mendapatkannya, ada beberapa syarat yang harus dipenuhi. Antara lain, memiliki paling sedikit 2 orang tenaga ahli sebagai pimpinan perusahaan dan seorang mediator properti. Semua bentuk perusahaan bisa mengajukan SIU-P4, baik berbentuk PT, CV, koperasi, firma, ataupun perorangan. Jadi broker tradisonal juga diakomodir dalam peraturan ini.

Dengan telah memegang SIU-P4, setiap perusahaan wajib menyampaikan laporan kegiatan perusahaan, seperti hasil penjualan tahunan, kepada Direktur Direktur Bina Usaha Dan Pendaftaran Perusahaan Departemen Perdagangan, setiap satu tahun sekali.

Sumber : Dari Wikipedia bahasa Indonesia, ensiklopedia bebas

TIPS MEMBELI RUMAH, KPR & CARA MENGHITUNG NILAI HARGA SEBUAH RUMAH

Apakah anda tertarik untuk membeli rumah tanpa modal saat ini? Apakah mungkin untuk membeli properti tanpa modal? "Tanpa Modal" disini berarti anda tidak perlu menggunakan uang sendiri untuk membeli properti anda, antara lain bisa pinjam dari orangtua, saudara, kerabat dan mungkin juga Bank. Berbicara dalam konteks membeli rumah, modal dan Bank tentu pikiran kita sudah tertuju pada 1 kata, KPR. Berikut salah satu masukan membeli properti tanpa modal:

1.HARGA PROPERTI YANG ANDA BELI HARUS DI BAWAH PASAR

Nah, bagaimana kita tahu rumah yang di atas harga pasar  dan di bawah harga pasar? Harga jual suatu rumah itu terdiri dari harga tanah dan harga bangunan. Untuk mengetahui berapa harga tanah dan harga bangunan di daerah rumah yang kita inginkan bisa dimulai dengan menanyakan kepada tetangga disekitar rumah tersebut, kenalan yang tahu mengenai harga tanah dan bangunan di daerah itu maupun appraisal-appraisal Bank yang kita kenal. Perlu diketahui perbedaan antara harga tanah dengan harga bangunan ialah jika untuk harga bangunan dalam 1 kota itu harga/m2 rata-rata relatif  hampir sama, untuk harga tanah jika beda lokasi dalam 1 kota harga/m2 bisa berbeda-beda. Apalagi jika yang depannya jalan besar, lokasinya ramai dll. Jika sudah bisa menentukan harga tanah dan harga bangunan berikutnya tinggal menanyakan berapa luas tanah dan luas bangunan tersebut. Contoh, luas tanah 100m2 anggap luas bangunan juga 100m2 (ukuran maksimal luas bangunan rumah 1 lantai = luas tanah), jika bangunan tersebut 2 lantai maka luas bangunan dikali 2, begitu seterusnya, namun kali ini kita ambil contoh untuk 1 lantai.

Cara hitungnya taruhlah setelah anda survey harga tanah disekitar itu adalah 1jt/m2, harga bangunan 3jt/m2,

*Rumusnya nilai tanah = luas tanah 100m2 x harga tanah 1jt/m2 = Rp 100jt

*Rumusnya nilai bangunan = luas bangunan 100m2 x harga bangunan 3jt/m2 = Rp 300jt

Jadi total nilai harga pasar rumah tersebut (nilai tanah + nilai bangunan) adalah Rp 400jt.

Maka jika anda ingin membeli, carilah harga di bawah pasar, jika anda ingin menjual, juallah di atas harga pasar.

2. ANDA SUDAH MEMPUNYAI TABUNGAN DI BANK.

Jika anda sebagai pegawai, maka gaji anda harus tercatat dalam buku tabungan anda. Jika perusahaan tempat anda bekerja mempunyai sistem penggajian dengan cara setor di tabungan, berarti itu sudah baik. Tapi, jika belum, maka anda harus menyetor gaji anda secara manual ke tabungan anda (sebelum dipakai untuk kebutuhan lain) sehingga gaji anda akan tercatat di buku tabungan anda. Hal ini penting karena Bank akan melihat kemampuan bayar anda dari sana. Misalnya anda memiliki gaji 3jt/bulan, Bank akan memberikan pinjaman KPR kepada anda itu maksimal 1/3 dari gaji anda, yaitu 1jt/bulannya. Jadi jika 1jt/bulan kira-kira rumah yang sesuai untuk anda yang kemungkinan besar akan disetujui KPR oleh pihak Bank adalah sekitar Rp 100jt-an rupiah (kalau anda meminjam kira-kira 15-20 tahun). Jadi gambarannya jika kita memiliki gaji 10jt/bulan, maka kemungkinan Bank bisa memberikan pinjaman KPR dengan cicilan 3jt-an/bulan. Rumusnya 1/3 dari gaji (10jt/bulan yaitu 3jt-an/bulan) dikali dengan estimasi rata-rata lamanya KPR (15-20 tahun), dipotong bunga dll, asumsi rumah yang cocoknya adalah sekitar 300jt-an.

Sebenarnya dengan 2 hal tersebut anda sudah bisa membeli rumah tanpa modal besar. Contoh real, ada orang yang mempunyai gaji 15jt/bulan, kemampuan cicilnya 5jt/bulan dan dia mencari properti yang harga jual rumahnya sekitar Rp 500jt namun dijual dengan harga di bawah pasar, singkat cerita dia menemukan rumah dengan nilai harga Rp 700jt yang dijual dengan harga Rp 400jt (banyak orang yang masih tidak tahu bagaimana cara menghitung harga pasaran sebuah rumah), akhirnya dia langsung mengajukan rumah tersebut untuk KPR (Bank akan mengirimkan apraisal nya untuk menilai sendiri harga rumah tersebut). Karena memang dia sudah mengerti cara perhitungannya, hasilnya harga jual rumah tersebut pun kira-kira seperti yang sudah dihitungnya. Karena durasi pinjamannya 20 tahun, maka diberikan uang maksimal pinjaman Rp 560jt oleh Bank.

Pada saat apply di Bank, jangan hanya apply di 1 Bank saja, kalau memungkinkan apply di sebanyak mungkin Bank secara bersamaan. Setelah di approve, kemungkinan pinjaman yang akan diberikan itu sebesar 80% dari harga pasar/jual. Seperti salah satu cerita real diatas, dia mengatakan ke Bank membeli rumah dengan harga Rp 700jt (sesuai nilai harga rumah tersebut) yang sebenarnya karena ketidaktahuan si penjual rumah tersebut menjual di bawah pasar Rp.400jt. Pihak Bank akan memberikan dana maksimal 80% (mungkin sekarang 70%), jadi 80% dari Rp 700jt ialah Rp 560jt. Nantinya Bank akan meminta kwitansi yang menyatakan bahwa sudah memberikan down payment kepada pemilik rumah, dari sinilah dia pandai-pandai bekerja sama dengan pemilik rumah untuk (tanda kutip) "diam" atas harga beli rumah yang dia bicarakan ke Bank. Setelah proses semuanya selesai, dia masih memiliki uang lebih sekitar Rp 160jt (hasil dari pinjaman Rp 560jt - bayar rumah Rp 400jt) yang kemudian dipakainya dengan bijak bukan untuk menghamburkan uang lebih tersebut melainkan untuk renovasi menjadi kost-kostan. Ujung cerita dia sudah cukup tenang karena kost-kostan nya berjalan dan mendapatkan omset sekitar 6-7jt/bulan. Dimana dipakai untuk cicilan ke Bank 5jt/bulan dan sisanya untuk kebutuhan bayar listrik dll. Hitung-hitung dia tidak keluar uang sepeserpun untuk bayar cicilan rumah.

Cerita di atas saya dapat dari artikel sebelah, mengapa saya mempost ulang? karena saya percaya dapat bermanfaat buat lebih banyak orang lagi, sama seperti saya yang telah terbantu oleh artikel ini. Tidak ada yang mustahil selama kita mau terus mencoba dan tidak berhenti melangkah entah itu terlihat tidak mungkin sekalipun. Yakin dan Percayalah apapun usaha kita dan apa yang terjadi, itu tidak akan pernah telat ataupun cepat, Semua Akan Indah Pada Waktunya.

Investasi properti, Hitung Juga Penyusutan Bangunan!

RumahCom – Investasi properti terus meningkat dari tahun ke tahun—akibat harga tanah selalu naik akibat faktor kelangkaan. Sebaliknya, bangunan di atasnya secara teoritis memiliki umur dengan kualitas yang menyusut. Umumnya, bangunan dapat berumur 20, 30, atau 40 tahun, tergantung fungsi, kualitas, dan standar kekokohan bangunan (konstruksi). 

Misalnya, sebuah rumah dibangun dengan kualitas sedang. Dengan luas 200 m2 dan harga bangunan Rp3 juta per meter persegi, maka harga bangunan adalah Rp600 juta. Bila umur efektif bangunan (dianggap) 20 tahun, maka secara teoritis nilai bangunan itu akan terdepresiasi sebesar 100% dibagi 20 tahun, atau 5% per tahun. Artinya, secara teori nilai Rp600 juta akan berkurang 5% menjadi Rp570 juta di tahun kedua, dan turun kembali menjadi Rp540 juta di tahun ketiga, dan seterusnya.

Kendati demikian, pengamat properti Panangian Simanungkalit mengungkapkan, secara praktik teori penyusutan tersebut tidak terjadi di Indonesia, bahkan nilai bangunan cenderung naik. Pasalnya, di Indonesia harga bahan bangunan, seperti semen pasir, kayu, baja, dan lain-lain terus naik—rata-rata bisa di atas 10% per tahun. Kenaikan ini disebabkan tingginya permintaan properti di Indonesia, baik untuk rumah, ruko, dan lain-lain. 

Panangian memberi contoh, rumah miliknya dibeli pada 1996 dengan harga Rp120 juta, dengan luas bangunan 100 m2 dan luas tanah 200 m2. Ketika dihitung tahun 1996, harga bangunan hanya Rp57 juta atau Rp570.000 per m2. 

Pada tahun 2008 (setelah 12 tahun), harga bangunan diperkirakan telah menjadi Rp200 juta. Mengapa demikian? Karena harga rumah sudah mencapai Rp600 juta, dimana harga tanah di lokasi tersebut telah menyentuh angka Rp2 juta per m2. 

Artinya, nilai tanah adalah 200 m2 x Rp2 juta = Rp400 juta. Dari kondisi ini terlihat, nilai bangunan bukan mengalami penurunan, tetapi sebaliknya terus meningkat dari Rp57 juta menjadi Rp200 juta.

Sumber: Anto Erawan antoerawan@rumah.com http://www.rumah.com/berita-properti/2013/5/4049/investasi-properti-hitung-juga-penyusutan-bangunan

Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi

Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

Dalam menghitung penyusutan terdapat 3 macam metode yang dapat digunakan, yaitu

Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :

• Metode ekstraksi pasar
  Metode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika:
  (1) harga jual properti pembanding yang berasal dari asosiasi penilai tersedia;
  (2) properti pembanding yang digunakan wajib memiliki kriteria sebanding dan sejenis; dan
  (3) perhitungan nilai tanah dan/atau Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas properti pembanding dapat dilakukan dengan akurat.
• Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar adalah:
  (1) memperoleh data transaksi atau penawaran properti pembanding dari asosiasi penilai;
  (2) melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran properti pembanding;
  (3) menghitung nilai properti pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of improvements) untuk properti yang terdiri atas tanah dan bangunan serta prasarana lain dilakukan dengan cara mengurangkan data transaksi atau penawaran properti pembanding dengan nilai tanah properti pembanding;
  (4) menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding;
  (5) menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding dengan nilai properti pembanding yang telah disusutkan; dan
  (6) mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding.
• Metode Umur Ekonomis
  Dalam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode
  umur ekonomis, Penilai Properti wajib terlebih dahulu
  memperoleh data sebagai berikut:
  (1) umur aktual properti dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian;
  (2) umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual berdasarkan kondisi dan kegunaan properti, atau sisa umur ekonomis properti dengan cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis;
  (3) umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti didirikan atau dibuat sampai dengan estimasi waktu properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis; Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah:
  (1) menentukan umur ekonomis dan umur efektif obyek penilaian; dan
  (2) menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis obyek penilaian.
• Metode Breakdown
  Dalam metode breakdown, penyusutan dikelompokkan kedalam
  tiga bagian utama yaitu:
  1. Kerusakan fisik (physcal deterioration)
     contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physical deterioration), antara lain:
     (a) kemunduran fisik (physical deterioration) yang tidak dapat diperbaiki (incurable) didasarkan pada faktor umur, dihitung dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis; atau
     (b) kemunduran fisik (physical deterioration) yang dapat diperbaiki (curable) didasarkan pada faktor kondisi terlihat, dihitung dengan cara memperkirakan besaran biaya perbaikan yang diperlukan.
     Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kerusakan fisik
     Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100%
  2. Keusangan Fungsional (functional obsolescence)
     contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence) dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian berfungsi dengan optimal, atau memperkirakan inefisiensi operasional.
     Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kemunduran fungsional
     Kemunduran fungsional = % kemunduran fungsional X (100% – %penyusutan fisik)
  3. Keusangan Ekonomis (economic obsolescence)
     contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain. Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence) dilakukan dengan memperhatikan hal-
     hal, antara lain:
     (a) dalam hal obyek penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence);
     (b) dalam hal obyek penilaian merupakan properti komersial, maka dihitung dari besarnya penurunan pendapatan obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut; dan
     (c) dalam hal obyek penilaian merupakan properti industri, maka dihitung  dari besarnya penurunan produksi obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut.
     Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan keusangan ekonomis
     Keusangan ekonomis = % keusangan ekonomis X (100% – %penyusutan fisik)
     
     Sumber: http://blog.umy.ac.id/opissen/2013/08/24/menghitung-penyusutan-bangunandepresiasi/

Cara appraisal menghitung harga Rumah.

Bagaimana seorang appraisal menghitung harga sebuah rumah? Tanpa banyak basa-basi lagi yuk,kita simak uraian dibawah ini:

1. Harga Bangunan + Tanah
Harga Tanah = luas x harga pasaran
Harga Bangunan = luas x harga pasaran ( perkirakan, termasuk harga renov )
Harga tadi dijumlah…( Point 1 )

2. Nilai Deprisiasi ( Penyusutan )= tetapkan standart 10,15,atau 20 tahun )
Tahun appraisal dibuat – Tahun terbit IMB = usia Bangunan ( Bila sudah ada perubahan / renov, yah kira2 saja dari situ )
Rumus = usia bangunan * harga bangunan dibagi nilai deprisiasi ( Point 2)

3. Nilai Strategis ( tetapkan dalam prosentase : 5 , 10, 15 atau lebih )
Ini yang harus dilihat, misalnya untuk wilayah Taman Arjuna, dengan kita memiliki rumah disini kita bisa lihat, kondisi dan perkembangan pembangunan di sekitar, kayaknya sih kalau untuk wilayah taman Arjuna bisa kita masukkan agak tinggi yah…
Rumus : Harga Tanah * Nilai strategis ( misal 10 % )…( Point 3 )

Setelah data di atas didapat dijumlah dengan rumus : ( Point 1 + Point 3 ) – Point 2 = Itulah Perkiraan harga rumah anda…

Oke, mudah – mudahan bisa bermanfaat, tentunya tiap orang punya cara tersendiri untuk memperkirakan harga rumahnya ,cara di atas sangat efektif.

Sumber: https://arpatonis.wordpress.com/2013/06/11/cara-menghitung-harga-rumah/

Bagaimana Cara Bank Menilai Harga Rumah?

September 18th, 2013 - alberthchen

Ketika Anda mengajukan pinjaman kredit kepada bank, Anda diminta untuk memberikan jaminan atau agunan untuk meminimalisasi resiko macet dan kerugian di pihak bank.  Begitu pula jika Anda sedang mengincar sebuah rumah untuk KPR, Anda meminjam dana kepada bank dengan agunan rumah yang Anda ingin miliki tersebut.  Di kedua kasus di atas, pihak bank akan melakukan “penilaian” atas rumah Anda, untuk dijadikan dasar dalam pengajuan kredit Anda tersebut.  Biasanya, plafon kredit tidak akan melebihi nilai agunan, bahkan seringkali dikurangi safety factor dari bank itu sendiri, misalnya menjadi 70% sampai 90% dari nilai agunan.

Mungkin Anda penasaran bagaimana cara bank menilai harga rumah, atau rumah Anda baru saja dinilai oleh pihak appraisal atau penilai dan nilainya ternyata di bawah ekspektasi atau harapan Anda, dan Anda bertanya-tanya kenapa hal tersebut bisa terjadi.  Semoga artikel ini bisa menjawab pertanyaan Anda tersebut.

Sebenarnya ada tiga pendekatan untuk menentukan nilai sebuah rumah, tapi agar lebih sederhana, saya akan membahas dua pendekatan saja yang paling sering digunakan untuk menentukan nilai dari rumah, yaitu Pendekatan Data Pasar, dan Pendekatan Biaya.

Pendekatan Biaya

Bila Anda pernah melihat laporan penilaian untuk jaminan, hampir 80% laporan penilaian di Indonesia mengikuti rumus berikut ini:

Nilai Pasar = Harga Tanah + Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap Bangunan

Jika itu yang dilakukan, maka Anda sedang melihat Pendekatan Biaya.  Pendekatan ini menganggap nilai rumah Anda akan sama dengan biaya yang dibutuhkan untuk membeli tanah yang sebanding dengan rumah Anda, dan membangun bangunan yang serupa dengan rumah Anda, dengan kondisi yang sama dengan rumah Anda.  Untuk menentukan harga tanahnya, Penilai akan melakukan survey harga tanah di sekitar lokasi rumah Anda, bertanya-tanya dan memeriksa database, untuk menentukan berapa harga tanah per meter persegi rumah Anda.  Database penilai sendiri biasanya perlu terus diupdate, jadi jika data tahun 2011 dipakai tahun 2013, maka hasilnya adalah jaka sembung bawa golok…tidak nyambung.  Maka dari itu, penilai akan perlu melakukan update data secara terus menerus.

Misalnya, rumah Anda di lokasi yang tidak begitu elit, harga tanahnya didapatkan Rp4 juta per meter persegi, dan luas tanah rumah tersebut 100 meter persegi (ukuran 5 x 20), maka harga tanahnya saja sudah mencapai Rp400 juta.  Anda mengecek NJOP, harga tanah di NJOP cuma Rp2 juta per meter persegi.  Wajar saja, jangan khawatir, penilai yang baik haram hukumnya untuk menggunakan angka NJOP.

Harga Tanah = Rp400 juta

Setelah mendapatkan harga tanah, maka yang perlu dicari selanjutnya adalah nilai bangunan dan sarana pelengkap bangunan.  Dipisah dua begitu karena ada bank yang mau memasukkan sarana pelengkap ke dalam agunan dan ada juga yang tidak.  Padahal, sebenarnya kalau definisi real estate adalah tanah dan segala hal (bangunan, sarana) yang menempel di atas tanah.  OK, kembali ke nilai bangunan.  Cara menentukan nilai bangunan juga ada tiga: metode meter persegi (paling sederhana), metode tambah kurang, dan metode quantity surveyor.  Metode meter persegi adalah yang paling sederhana, paling cepat, dan paling sering digunakan, tapi penggunaannya secara tepat itu yang sulit.  Sederhananya adalah begini, Anda bisa bertanya kepada Penilai atau kontraktor atau pemborong atau tukang (yang ahli tapi), berapa kira-kira biaya membangun rumah tipe Anda.  Misalnya rumah Anda bertipe minimalis (yang sebenarnya hemat biaya jika dibandingkan dengan tipe rumah lainnya), maka standar biaya membangun adalah Rp3.500.000 per meter persegi.

Jika rumah Anda dua lantai dan memiliki luas bangunan 140 meter persegi, maka biaya membangun barunya adalah 140 x Rp3.500.000 = Rp490.000.000.  Untuk memudahkan perhitungan, kita anggap saja Rp490 juta sudah termasuk sarana pelengkapnya seperti biaya penyambungan listrik PLN sesuai kapasitas, penyambungan air PAM, line telepon, dan pagar.

Jadi, berdasarkan logika di atas, nilai pasar rumah Anda adalah:

Nilai Pasar = Rp400 juta + Rp490 juta = Rp890 juta

Nah, angka Rp890 juta di atas benar, kalau rumah tersebut baru atau gress, tanpa cacat sedikitpun.  Akan tetapi, misalnya rumah Anda sudah ditempati keluarga lain selama lima tahun, maka rumah tersebut mungkin akan perlu pengecatan.  Belum lagi kalau ternyata diketahui ada catat dalam pembangunannya sehingga gentengnya bocor.  Biaya-biaya untuk melakukan perbaikan ini mengakibatkan perbedaan atau selisih antara nilai bangunan baru dengan nilai bangunan “bekas”.  Ini biasanya disebut sebagai depresiasi.  Lagi-lagi, depresiasi ada tiga, yaitu depresiasi fisik, depresiasi fungsional, dan keusangan ekonomis.  Untuk sederhananya, lagi-lagi, saya bahas yang fisik saja.  Biaya pengecatan ulang, membetulkan genteng, dan mengganti keramik pecah, misalnya memakan biaya Rp20 juta, maka itulah yang dijadikan depresiasi.  Biasanya, bisa juga depresiasi ini dihitung dari umur bangunan tersebut.  Logikanya adalah semakin tua umur bangunan, maka kondisinya semakin jelek.  Tapi tentu saja dengan perawatan yang baik, keusangan bangunan ini bisa diperlambat atau paling tidak dipermak.  Untuk memudahkan perhitungan misalnya kondisi bangunan Anda 90%, maka angka Rp490 juta dikali 90% menjadi Rp441 juta, yang menjadi nilai pasar bangunan.

Maka, nilai pasar rumah Anda adalah:

Nilai Pasar = Rp400 juta + Rp441 juta = Rp841 juta

Angka Rp841 juta ini dilaporkan oleh Penilai kepada bank dan Anda diberitahukan angka tersebut oleh AO bank.  Eh, ternyata tetangga Anda baru saja menjual rumahnya seharga Rp1 Milyar kepada seorang pengusaha.  Dilihat-lihat, karena berada di dalam satu kompleks, rumah tersebut cuma beda tipis dengan milik Anda, dimana di rumah tetangga Anda terdapat tanah lebih di belakang yang digunakan sebagai taman, sedangkan Anda tidak ada.  Apakah nilai Rp1 Milyar tersebut bisa dijadikan patokan?  Bisa saja, namanya adalah Pendekatan Data Pasar tapi cara perhitungannya akan kita sambung minggu depan…

Sumber: http://penilai.co.id/2013/09/18/bagaimana-cara-bank-menilai-harga-rumah/

Cara Menghitung Harga Rumah Bekas atau Seken

by : Endang Kusman : 12 Sep 2014

 

Mungkin diantara Anda saat ini ada yang sedang mencari informasi bagaimana cara menghitung atau estimasi harga ruamah bekas atau rumah seken karena Anda ingin membeli rumah bekas orang atau akan menjual rumah rumah Anda sendiri. Sehubungan dengan hal tersebut pasti Anda akan merasa bingung bagaimana cara menghitungnya agar tidak kemahalan jika membeli dan tidak kemurahan jika menjual.

Baiklah, saya sudah mencari berkeliling di internet membaca beberapa situs yang berkenaan dengan hal tersebut, pada dasarnya intinya sama mengenai cara penghitungannya. Saya ambil salah satu referensi dari salah satu situs www.penilai co.id, bahwa rumus untuk menghitung harga rumah adalah :

Nilai Pasar = Harga Tanah + Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap Bangunan

Dengan rumus tersebut secara sepintas saja sudah memberikan gambaran yang jelas, selanjutnya kita tinggal mengaplikasikannya ke dalam angka-angka. Jadi patokannya adalah nilai pasar. Selanjutnya kita harus melihat nilai pasar mengenai harga tanah dan nilai bangunan + sarana pelengkapnya.

Untuk mempermudah pemahaman, katakanlah rumah yang akan ditaksir harganya adalah rumah Anda sendiri yang memiliki luas tanah misalnya = 100 m2, luas bangunan = 50 m2, kemudian sarana pelengkap bangunan Listrik PLN 900 watt, Instalasi Air PDAM, dan Telpon.

1. Harga tanah

Untuk mengetahui harga tanah di lingkungan Anda, maka Anda harus survey untuk mancari informasi ke tetangga, kelurahan, atau kalau punya kenalan pegawai bank bisa menayakannya kepada teman Anda. Anda juga bisa melihat harga tanah berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pada struk pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), namun itu hanya sekedar pembanding dan tidak bisa dijadikan patokan, sebab harga pasar jauh lebih tinggi dari NJOP.

Setelah mendapatkan informasi misalnya ternyata harga pasar tanah milik Anda adalah Rp. 1.000.000 per m2, maka nilai tahan Anda = Rp. 100.000.000,-.

2. Nilai Bangunan

Nilai bangunan adalah nilai bangunan rumah Anda, bukan nilai bangunan rata-rata. Nilai bangunan setara dengan material yang digunakan + biaya mengerjakan. Untuk mengetahui nilai rumah sesuai konstruksi rumah Anda, maka Anda tidak mungkin untuk bertanya kepada tetangga, kelurahan atau bank, tetapi Anda harus menanyakan kepada ahlinya, atau pelaksana bangunan yang berpengalaman. Ketika Anda dimintai keterangan mengenai bahan-bahan material yang digunakan, maka Anda harus menyampaikannya dengan jujur. Kalau Anda punya gambar perencanaan + RAB, lebih mudah tinggal menyesuaikan ke harga sekarang.

Setelah dinilai ternyata nilai per m2 rumah Anda sekarang = Rp. 2.000.000. Jadi nilai rumah Anda = 50 x Rp. 2.000.000 = Rp. 100.000.000,-. Itu kalau rumah Anda baru dibangun belum 1 tahun, atau kalau membangun baru. Bagaimana kalau umur rumah Anda sudah 10 tahun? Jelas berbeda, adan nilai penyusutan.. apalagi jika konstruksi rumah Anda menggunakan banyak material kayu, biasanya usia rumah 10 tahun sudah mulai kena hama kayu seperti rayap dan bubuk. Untuk menghitung nilai penyusutan bisa dengan prediksi persentase, 90%, 80%, 70%, 60%.. dengan melihat atau memeriksa kondisi rumah, mulai dari pengecatan, bocoran, kondisi kayu (kusen/jendela/plapond/stap), dst. Lalu dihitung untuk biaya perbaikan untuk memulihkan rumah mendekati kondisi awal.

Setelah diperiksa kondisinya dan dihitung biaya perbaikannya, ternyata rumah Anda kondisinya hanya 70%. Maka nilai rumah Anda = 70% x 100.000.000 = Rp. 70.000.000,-.

3. Sarana Pelengkap Bangunan

Ini sangat mudah, Anda tinggal menayakan biaya pasang baru jaringan PLN, PDAM, dan telpon. Misalnya untuk memasang baru Telkom, PLN, dan PDAM, katakanlah semuanya = Rp. 5.000.000.

NILAI PASAR

Selanjutnya sampailah kepada yang kita cari, yaitu Nilai Pasar dengan menjumlahkan angka-angka yang telah kita dapatkan tersebut, maka Nilai Pasar Rumah Anda = 100.000.000 + 70.000.000 + 5.000.000 = Rp. 175.000.000,-. Mudah bukan? 

Selanjutnya untuk menawarkan kepada calon pembeli apakah dengan harga tersebut? Kalau soal itu saya tidak akan berkomentar, silahkan Anda sendiri yang mungkin lebih tahu caranya hehe.. Semoga bermanfaat dan selamat mencoba!

Sumber: http://www.softwarerab.com/tips-dan-cara-menghitung-harga-rumah-bekas.htm

Cara menghitung RAB rencana anggaran biaya bangun rumah

Cara menghitung RAB rencana anggaran biaya bangun rumah dapat dilakukan dengan sistem analisa harga satuan dan m2 bangunan, mari kita lihat bagaimana langkah perhitunganya masing-masing cara ini mempunyai kelebihan dan kekurangan tersendiri, misalnya sistem m2 akan lebih cepat dari segi waktu perhitungan namun dari segi ketelitian akan lebih baik jika menggunakan sistem analisa harga satuan bangunan, berikut ini penjelasan mengenai dua metode perhitungan tersebut

Menghitung biaya bangun rumah sistem m2 bangunan
Pada metode perhitungan ini kita hanya membutuhkan dua data yaitu luas bangunan yang akan dibangun dan harga bangunan per m2 pada waktu dan lokasi kegiatan pembangunan. kelebihan metode ini adalah proses menghitung RAB  dapat dilakukan dengan cepat karena tidak banyak memerlukan waktu pencarian data dan proses berpikir, contoh perhitunganya sebagai berikut:

Contoh :  Kita akan membangun sebuah rumah sederhana di jakarta dengan ukuran lebar depan 6 m dengan panjang kebelakang 10 m harga bangunan per m2 rumah sederhana +/- Rp.2.500.000,00 ( nilai harga ini hanya sebagai contoh yang pada kondisi sebenarnya dapat bervariasi menyesuaikan spesifikasi penggunaan material dan lokasi pembangunan rumah) berapa biaya bangun rumah sederhana tersebut?

Jawab : Luas bangunan  6m x 10 m = 60m2, jadi rencana anggaran biaya bangun rumah sebesar 60m2 x Rp.2.500.000,00 =  Rp.150.000.000,00 ( Terbilang : seratus lima puluh juta rupiah )
Contoh penjelasan detail Hitung RAB sistem meter persegi bangunan bisa dibaca di cara mudah menghitung RAB Rumah


Menghitung biaya bangun rumah sistem analisa harga satuan
Urutan perhitungan RAB rumah secara teliti adalah

1. Membuat gambar rumah yang akan dibangun.
2. Membuat spesifikasi material atau rencana kerja dan syarat bangunan.
3. Membuat rincian daftar perkerjaan yang akan dilaksanakan.
4. Menghitung volume masing – masing item pekerjaan.
5. Mencari daftar harga upah dan bahan terbaru.
6. Menghitung analisa harga satuan setiap item pekerjaan.
7. Mengalikan volume dengan analisa harga satuan.
8. Membuat jumlah harga secara keseluruhan.
9. Menambahkan angka hasil perhitungan rencana anggaran biaya bangunan dengan PPN 10% dan nilai keuntungan borongan yang akan diberikan kepada kontraktor.

Contoh: jika kita hendak membangun rumah sederhana maka sebelumnya kita buat gambar terlebih dahulu dan rencana material yang akan digunakan lalu bisa membuat rincian item pekerjaan yang akan dihitung harga satuannya, secara umum  misalnya:

• persiapan ( pembersihan lahan, pendatangan material dll )
• pondasi ( galian tanah, pemasangan pondasi batu kali, urugan tanah kembali )
• struktur beton bertulang seperti sloof, kolom dan balok.
• dinding meliputi pasangan dinding batu bata berikut plesteran dan acian.
• rangka atap dan finishing penutup atap rumah.
• Pekerjaan plafond rumah.
• Pekerjaan lantai rumah.
• Instalasi plumbing dan listrik rumah.
• Pengecatan dan perapihan.

Masing-masing item pekerjaan tersebut kemudian dihitung volumenya berdasarkan gambar bangunan yang sudah disertai ukuran, lalu menghitung harga satuan pekerjaan diakhiri dengan mengalikan vollume x harga satuan = harga item pekerjaan.

Contohnya: pada item pekerjaan pasangan batu kali kita hitung volumenya sebesar 10 m3 dengan harga satuan sebesar Rp.400.000,00 maka biaya pekerjaan pasangan batu kali adalah 10m3 x Rp.400.000,00 = Rp.4.000.000,00.
Contoh penjelasan detail Hitung RAB sistem analisa harga satuan bisa dibaca di Perhitungan RAB pondasi plat jalur

Nah.. setelah semua item pekerjaan diketahui harganya seperti pada contoh pekerjaan pasangan batu kali maka bisa dijumlahkan secara total RAB rencana anggaran biaya bangun rumah utuh

Sumber: http://www.ilmusipil.com/cara-menghitung-rab-rencana-anggaran-biaya-bangun-rumah

Apa yang perlu dipersiapkan untuk menjadi Professional Broker

Seperti juga profesi lainnya, menjadi Professional Broker (PB) yang sukses membutuhkan kesiapan, baik dari internal diri kita sendiri maupun dari external. Tanpa persiapan yang bagus menjadi PB tidak memberikan hasil yang optimal.  Sampai kapanpun jasa seorang PB akan selalu dibutuhkan, selama manusia masih membutuhkan tempat tinggal selama itu pula jasa seorang PB diperlukan. 
 

Keberadaan PB atau agen property memberikan posisi yang win win kepada pemilik property maupun calon buyer. Bagi property owner jasa seorang PB sangat dibutuhkan untuk menghemat waktu dan tenaga dalam menjual property miliknya dan bagi seorang buyer PB menjadi tempat untuk mendapatkan informasi yang lengkap dan objektif mengenai property yang akan dibeli. Tak jarang buyer juga memerlukan advice dari PB yang dikenal baik olehnya.

Namun tidak semua orang bisa sukses sebagai PB, karena kenyataannya banyak PB yang sudah menjalani profesi ini bahkan sampai puluhan tahun tapi belum bisa dikatakan sukses. Sekurangnya ada beberapa hal yang harus dipersiapkan untuk menjalani profesi PB:

Persiapkan Mental

Ya, mental lah yang paling utama dipersiapkan jika ingin menjadi PB sukses. Mental yang kuat diperlukan karena menjadi PB kita akan selalu berhubungan dengan orang lain. Baik  property owner maupun pembeli. Kita akan merasakan bagaimana rasanya ditolak pemilik property yang kita tawarkan untuk dibantu menjual propertynya, sampai menghadapi orang yang tidak menghargai profesi sebagai PB. Ini tidak berlaku bagi property agent yang sudah tergabung dalam perusahaan property agent yang sudah establish, dan memiliki property untuk dipasarkan.

Kuasai Product Knowledge Property yang Dijual

Penguasaan product knowledge menjadi pembeda antara seorang PB dengan traditional broker (TB). Seorang PB harus mampu menjawab setiap pertanyaan yang diajukan oleh konsumen terkait dengan property yang sedang dipasarkan. Kemampuan ini timbul karena penguasaan yang bagus terhadap product knowledge. Jika kita mengambil contoh rumah sebagai property yang kita jual, maka semua hal yang berhubungan dengan rumah tersebut harus kita pahami, baik kelebihan atau kekurangannya. Data-data fisik, legalitas harus berada dalam kepala kita.

Jujurlah terhadap Calon Pembeli

Jujur yang dimaksud disini adalah bahwa kita harus mau memberikan keterangan yang objektif, mengatakan suatu property bagus kalau memang bagus dan sanggup mengatakan bahwa property kurang bagus kalau memang kurang bagus dan memberikan masukan-masukan yang benar kepada calon konsumen. Ini termasuk pembeda antara seorang PB dengan TB. Seorang TB akan mengatakan bahwa semua property yang ditawarkan bagus. Padahal secara kasat mata property tersebut sebaliknya.

Perbanyak Listing Setiap Hari

Banyaknya listing yang closing adalah permainan probabilitas, berdasar pengalaman dan riset kemungkinan terjadinya penjualan adalah satu perbanding duapuluh. Artinya jika anda ingin dapat satu closing anda harus memiliki listing sekurang-kurangnya duapuluh listing. Adalah harapan yang tidak pada tempatnya jika anda punya listing hanya satu atau dua dan terus berharap itu terjual dalam waktu singkat, apalagi property tersebut bersifat open listing yang juga dipasarkan oleh agent lain.

Promosi Gencar Setiap Hari

Inti dari marketing adalah bagaimana mengkomunikasikan product yang kita jual kepada calon konsumen. Begitu juga marketing di bidang property, bagaimana kita mempromosikan property kita kepada sebanyak mungkin calon kunsumen. Ya, sesederhana itu.

Beruntung kita sekarang ini berada pada era teknologi informasi dimana terdapat banyak sekali media yang bisa kita gunakan sebagai alat promosi. Saya termasuk orang yang berpendapat bahwa semua media promosi harus kita gunakan untuk menggaet pembeli.

Bisa melalui media konvensional seperti iklan baris dan display di koran dan majalah, spanduk, sign board, papan nama, dan pemasaran melalui online media, baik berupa website pribadi seperti asriman.com ini ataupun di situs yang menyediakan layanan jual beli, mekanisme beriklan bisa gratis bisa berbayar, tergantung jenis website-nya.

Situs yang baik untuk media promosi property adalah situs yang memiliki traffic yang tinggi, yang memiliki puluhan ribu, bahkan ratusan ribu visitors perhari. Sehingga kemungkinan iklan kita dilihat oleh banyak orang semakin besar.

Cara menilai situs yang baik untuk dijadikan media promosi menjual rumah (misalnya) adalah dengan cara mengetik ‘rumah dijual’ atau apapun yang ingin kita jual di search engine seperti Google, kemudian buka situs yang berada di paling atas harsil pencarian. Sudah pasti situs itu luar biasa jumlah traffic-nya. Dan daftarkan listing anda pada website tersebut, jika memungkinkan.

Pengalaman empiris mangatakan bahwa konsumen yang menghubungi kita melalui informasi dari internet memiliki prosentase yang lebih besar sebagai hot buyer.

Layani Konsumen Sepenuh Hati

Melayani konsumen dengan sepenuh hati akan memberikan efek yang luar biasa terhadap branding kita sebagai PB. Jika seseorang merasa puas dengan pelayanan yang kita berikan maka orang itu akan senang hati merekomendasikan jasa kita kepada saudara atau teman-temannya. Bagaimanapun rekomendasi dari orang yang kita percayai memberikan impact trust yang besar jika dibandingkan dengan informasi yang didapat secara terbuka.

Jalani dengan Senang Hati

Mencintai apa yang kita kerjakan merupakan cara terbaik untuk bahagia. Kita akan merasakan energi yang luar biasa dalam melakukan suatu pekerjaan jika kita melakukan dengan senang hati. Aura keyakinan akan muncul di wajah kita apabila kita sedang mempromosikan sesuatu.

“Kerjakan sesuatu yang anda cintai maka anda merasa tidak sedang bekerja saat melakukannya.”Tepat sekali pepatah bijak ini, sangat baik untuk terus diingat…

Salam sukses… see you on top