Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi

Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

Dalam menghitung penyusutan terdapat 3 macam metode yang dapat digunakan, yaitu

Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :

• Metode ekstraksi pasar
  Metode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika:
  (1) harga jual properti pembanding yang berasal dari asosiasi penilai tersedia;
  (2) properti pembanding yang digunakan wajib memiliki kriteria sebanding dan sejenis; dan
  (3) perhitungan nilai tanah dan/atau Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas properti pembanding dapat dilakukan dengan akurat.
• Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar adalah:
  (1) memperoleh data transaksi atau penawaran properti pembanding dari asosiasi penilai;
  (2) melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran properti pembanding;
  (3) menghitung nilai properti pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of improvements) untuk properti yang terdiri atas tanah dan bangunan serta prasarana lain dilakukan dengan cara mengurangkan data transaksi atau penawaran properti pembanding dengan nilai tanah properti pembanding;
  (4) menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding;
  (5) menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding dengan nilai properti pembanding yang telah disusutkan; dan
  (6) mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding.
• Metode Umur Ekonomis
  Dalam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode
  umur ekonomis, Penilai Properti wajib terlebih dahulu
  memperoleh data sebagai berikut:
  (1) umur aktual properti dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian;
  (2) umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual berdasarkan kondisi dan kegunaan properti, atau sisa umur ekonomis properti dengan cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis;
  (3) umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti didirikan atau dibuat sampai dengan estimasi waktu properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis; Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah:
  (1) menentukan umur ekonomis dan umur efektif obyek penilaian; dan
  (2) menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis obyek penilaian.
• Metode Breakdown
  Dalam metode breakdown, penyusutan dikelompokkan kedalam
  tiga bagian utama yaitu:
  1. Kerusakan fisik (physcal deterioration)
     contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physical deterioration), antara lain:
     (a) kemunduran fisik (physical deterioration) yang tidak dapat diperbaiki (incurable) didasarkan pada faktor umur, dihitung dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis; atau
     (b) kemunduran fisik (physical deterioration) yang dapat diperbaiki (curable) didasarkan pada faktor kondisi terlihat, dihitung dengan cara memperkirakan besaran biaya perbaikan yang diperlukan.
     Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kerusakan fisik
     Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100%
  2. Keusangan Fungsional (functional obsolescence)
     contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence) dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian berfungsi dengan optimal, atau memperkirakan inefisiensi operasional.
     Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kemunduran fungsional
     Kemunduran fungsional = % kemunduran fungsional X (100% – %penyusutan fisik)
  3. Keusangan Ekonomis (economic obsolescence)
     contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain. Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence) dilakukan dengan memperhatikan hal-
     hal, antara lain:
     (a) dalam hal obyek penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence);
     (b) dalam hal obyek penilaian merupakan properti komersial, maka dihitung dari besarnya penurunan pendapatan obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut; dan
     (c) dalam hal obyek penilaian merupakan properti industri, maka dihitung  dari besarnya penurunan produksi obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut.
     Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan keusangan ekonomis
     Keusangan ekonomis = % keusangan ekonomis X (100% – %penyusutan fisik)
     
     Sumber: http://blog.umy.ac.id/opissen/2013/08/24/menghitung-penyusutan-bangunandepresiasi/

Share this

Unknown