REAL
ESTATE
I.
PENGERTIAN REAL ESTATE
A.
Etimologi
Istilah ’Real Estate’ ini sendiri berasal dari istilah “tenure”, yang
muncul di Inggris pada masa pemerintahan raja-raja dan kaum bangsawan Inggris
yang menguasai tanah penduduk sekitar, dan kemudian lebih dikenal dengan
istilah ‘real estate’ di daratan Amerika. [iv]
B.
Real Estate secara Umum
REAL ESTATE
berasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari bahasa Spanyol.
REAL = ROYAL = kerajaan. REAL ESTATE = adalah sebagai suatu kawasan tanah yang
dikuasai oleh raja, bangsawan dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad
pertengahan), atau singkatnya properti milik kerajaan. (lihat : "The Cash
Flow Quadrant" by Robert T Kiyosaki halaman 146) [i]
C.
Real Estate Secara Luas
Secara lebih luas, real estate diartikan sebagai suatu kawasan yang
memiliki nilai mahal dalam dunia bisnis. Berhektar-hektar tanah akan diubah
menjadi bangunan-bangunan. Real estate dimiliki dan dikelola oleh sebuah
perusahaan atau pengusaha untuk diperjualbelikan atau disewakan kepada pihak
yang menginginkan. Bisa dikatakan pula jika real estate merupakan properti masa
depan orang yang memilikinya. Properti-properti tersebut yang memiliki nilai
ratusan juta menjamur seluruh kawasan Indonesia dalam berbagai bentuk. [ii]
Real Estate juga bisa diartikan sebagai salah satu bentuk aset.
Perwujudan real estate tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah. Pada
esensinya real estate adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan
apa saja yang ada didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset, real estate telah
mengalami perkembangan seiring dengan munculnya berbagai teknologi dan
informasi yang terjadi di seluruh penjuru dunia. [iii]
II.
LATAR BELAKANG DAN BERKEMBANGAN REAL ESTATE
Munculnya istilah “ Real Estate “ sudah sejak zaman pemerintahan raja –
raja Inggris, yang dikenal dengan istilah tenure, yaitu suatu hal yang berkaitan
dengan pengaturan bentuk penguasaan tanah menyangkut hubungan raja dengan
rakyatnya. Pengertian real estate sering kali tidak dibedakan dengan real
property, yaitu barang atau milik tetap, barang tak bergerak ( Echols dan
Sadily, 1990 : 468 ). Namun keduanya juga merupakan bagian dari pengadaan
perumahan rakyat. Sebenarnya real estate sendiri lebih mengacu pada hak atas
tanah dan pengolahannya, serta segala hal yang menyangkut peraturan untuk
memiliki dan mengusahakannya. Sedangkan real property adalah hak untuk
memiliki, menggunakan, dan menikmati manfaat dari tanah / harta / suatu
perwujudan hak yang tidak bisa diganggu gugat. Di Amerika Serikat, tanah yang
dimaksud tidak terbatas pada permukaannya saja, melainkan juga meliputi bagian
di bawah dan di atasnya.
Real estate sering dianggap sinonim dengan real property (kadang-kadang
disebut juga realty), berbeda dengan milik pribadi, atau personalty. Namun,
untuk keperluan teknis, beberapa orang lebih memilih untuk membedakan real
estate, mengacu pada tanah dan perlengkapan sendiri, dari harta yang nyata,
mengacu pada hak kepemilikan atas real estat. Estate riil dan properti estat
digunakan terutama dalam hukum umum, sedangkan yurisdiksi hukum sipil mengacu
bukan untuk harta tak gerak.
Meskipun nama, real estate tidak ada hubungannya dengan konsep realitas
(dengan kata lain, hukum tidak mempertimbangkan real properti lebih
"nyata" daripada milik pribadi). Ini bukan berasal dari prinsip
feodal bahwa dalam sebuah monarki, semua tanah dianggap milik raja. Jadi
awalnya real estate istilah setara dengan "real kerajaan", sebenarnya
berasal dari Royale Perancis, seperti yang Normandia berbahasa Perancis yang
diperkenalkan ke Inggris dan feodalisme sehingga bahasa Inggris; serumpun ke
Bahasa Spanyol nyata.
Menurut peraturan perundang-undangan di Indonesia, pengertian mengenai
industri Real Estat tercantum dalam PDMN No.5 Tahun 1974 yang mengatur tentang
industri Real Estate. Dalam peraturan ini pengertian industri Real Estate
adalah perusahaan property yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan,
serta pematangan tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri
pariwisata.
Berdasarkan Pemendagri No.3 Tahun 1987 disebutkan bahwa real estate yang
selanjutnya disebut perusahaan pembangunan perumahan adalah badan usaha yang
berbentuk badan hukum yang usahanya bergerak dalam bidang pembangunan perumahan
dan pemukiman yang dilengkapi dengan fasilitas sosial, fasilitas umum, dan
prasarana lingkungan yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan
permukiman dan sekitarnya.
Menurut C. Djemabut Blaang ( 1986 ) profesi Real Estate di Indonesia
secara resmi lahir pada tahun 70-an ketika pemerintah orde baru telah berhasil
menaikkan tingkat pendapatan perkapita. Kenaikan pertumbuhan ekonomi akan membawa
konsekwensi penyediaan sarana dan prasarana untuk investasi serta aktivitas
kehidupan lainnya. Di pihak lain telah mengubah industri konstruksi yang
semula pasif dan lebih berorientasi pada anggaran pembangunan. Pemerintah
menjadi tumbuh dan berkembang melahirkan pemrakarsa pembangunan yang disebut
dengan pengusaha bangunan ( developer / pengembang ).
Dalam pasal 5 ayat 1 PMDN No.5 Tahun 1974 tentang pelaksanaan
kebijaksanaan mengenai penyediaan dan pemberian tanah disebutkan batasan
pengertian perusahaan pembangunan perumahan adalah suatu perusahaan yang
bergerak dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah
besar dalam satu areal tanah yang merupakan satu kesatuan lingkungan pemukiman,
yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan fasilitas sosial yang
diperlukan masyarakat yang menghuninya. [i]
III. PERKEMBANGAN REAL ESTATE
Perkembangan sektor real estate di Indonesia belakangan menunjukkan
tanda-tanda positif. Titik nadir property crash yang terjadi di Indonesia telah
berakhir. Sektor property Indonesia telah bangkit kembali setelah sekian lama
terpuruk karena kondisi ekonomi yang mengalami krisis sejak tahun 1997. Seiring
dengan terbitnya harapan terhadap perbaikan pemerintah yang baru, dapat dilihat
beberapa pemain besar telah melakukan start yang baik, khususnya investor di
bidang real estate.
Kembalinya arus investasi di bidang real estate ini dapat dilihat
terutama di ibukota Indonesia yaitu Jakarta. Agung Podomoro Group telah kembali
memulai perangnya dengan membangun apartemen, kondominium, dan rental office di
beberapa lokasi segitiga emas di Jakarta. Ciputra Group memulai ekspansinya
dengan investasi pada bangunan komersial seperti pusat perbelanjaan atau mall,
juga ke daerah urban dengan membangun hunian kelas menengah serta kota-kota
satelit baru. Demikian halnya dengan beberapa raksasa lain seperti Sumarecon,
Sinar Mas Group, juga telah menunjukan tanda-tanda akan segera melakukan
serangan balik.
Belajar dari kesalahan terdahulu saat mengalami keterpurukan saat krisis
ekonomi sekitar tahun 1997, para pengembang kemudian mengubah konsep investasi
nya dari model pascabayar menjadi presales strategy. Kalau pada saat sebelum
krisis moneter, konsumen diharuskan membayar sejumlah nominal sebagai akad
tanda jadi terlebih dahulu sebelum rumah atau real estate tersebut mulai
dibangun.
Sebuah perubahan strategi terjadi terutama dalam bidang investasi.
Sebagai sebuah kosakata, strategi diartikan sebagai tindakan untuk
mengantisipasi sebuah problem yang disusun dengan perencanaan dan tujuan yang
matang untuk memperoleh hasil yang diharapkan.
Lebih dari sekedar strategi, blog ini tidak akan menberikan contoh-contoh
strategi di bidang Investasi Real Estate karena strategi adalah ilmu perang
yang akan slalu berubah menyesuaikan dengan medan perang yang dihadapi sesuai
dengan kondisi dan situasi. [iii]
IV.
SPESIALISASI REAL ESTATE
Dengan perkembangan kepemilikan properti pribadi, real estat telah
menjadi area utama bisnis. Pembelian real estate membutuhkan investasi yang
signifikan, dan masing-masing bidang tanah memiliki karakteristik yang unik,
sehingga industri real estate telah berevolusi menjadi beberapa bidang yang
berbeda. Spesialis sering diminta untuk menilai real estate dan memfasilitasi
transaksi. Beberapa jenis usaha real estate meliputi:
· Penilaian
- Profesional penilaian layanan
·
Brokerages - Membantu pembeli dan penjual dalam transaksi
·
Pengembangan - Meningkatkan lahan untuk penggunaan dengan menambahkan atau
mengganti bangunan
·
Manajemen Properti - Mengelola properti untuk (s) pemiliknya
·
layanan Relokasi - Relokasi orang atau usaha negara yang berbeda
Dalam setiap bidang, bisnis mungkin mengkhususkan diri dalam jenis
tertentu real estat, seperti properti perumahan, komersial, atau industri.
Selain itu, hampir semua bisnis konstruksi efektif memiliki koneksi ke
real estate.
Ada berbagai jenis real estat, dan cara yang berbeda untuk berinvestasi
di dalamnya. Adalah cara yang terbaik bagi Anda untuk memutuskan, sesuai dengan
kebutuhan khusus Anda. Berikut adalah beberapa cara untuk mempertimbangkan,
dengan kelebihan dan kekurangan.
1. Sewa rumah.
Keuntungan: Salah satu cara mudah untuk memulai, dan kembali baik jangka
panjang atas investasi. Kekurangan: Menjadi pemilik tidak menyenangkan, dan
Anda biasanya menunggu lama untuk membayar besar-off.
2. Rent-ke-rumah
sendiri. Keuntungan: Bila Anda membeli, kemudian menjual pada pengaturan
sewa-untuk-sendiri, Anda mendapatkan sewa yang lebih tinggi, dan pembeli
biasanya bertanggung jawab untuk pemeliharaan. Kekurangan: pembukuan adalah
rumit, dan penyewa kebanyakan tidak lengkap pembelian (ini dapat keuntungan
juga, tetapi ini berarti pekerjaan lebih bagi Anda).
3. Penghasilan
rendah penyewaan. Keuntungan: Sama seperti dengan penyewaan, tetapi dengan arus
kas yang lebih tinggi. Kekurangan: sebagaimana yang sama dengan penyewaan lain,
tetapi dengan lebih banyak perbaikan dan masalah penyewa.
4. Fixer-bagian
atasnya. Keuntungan: Sebuah pengembalian atas investasi Anda cepat, dan dapat
lebih bekerja kreatif. Kekurangan: Tinggi risiko (unpredictables banyak) dan
Anda mendapatkan dikenakan pajak berat pada mendapatkan.
5. Beli uang
tunai, menjual untuk istilah. Keuntungan: Anda mendapatkan tingkat pengembalian
yang tinggi dengan membayar uang tunai untuk mendapatkan harga yang baik, dan
menjual dengan syarat mudah untuk mendapatkan harga tinggi DAN bunga yang
tinggi. Kekurangan: Anda mengikat modal anda untuk waktu yang lama.
6. Beli tanah,
dibelah dan menjualnya. Keuntungan: Ini lebih sederhana daripada kebanyakan
investasi real estat, dengan kemungkinan keuntungan besar. Kekurangan: Ini
dapat mengambil waktu yang lama, dan Anda memiliki biaya, tetapi tidak ada arus
kas sementara Anda menunggu.
7. Boarding
rumah. Keuntungan: Anda bisa mendapatkan arus kas lebih banyak menyewa rumah
dengan ruangan, terutama di kota perguruan tinggi. Kekurangan: Anda bisa
mendapatkan sakit kepala lebih banyak menyewa rumah dengan ruangan, terutama di
kota perguruan tinggi.
8. Komersial
real estate. Keuntungan: Panjang sewa triple-net istilah berarti manajemen
kecil dan pengembalian yang tinggi. Kekurangan: pasar Tough masuk ke, dan Anda
dapat kehilangan pendapatan di depan toko-toko kosong selama satu tahun pada
suatu waktu.
9. Membeli,
tinggal di dalamnya, dan menjual. Keuntungan: Hukum pajak baru berarti Anda
dapat memperbaikinya, dan menjualnya untuk keuntungan bebas pajak besar setelah
dua tahun, kemudian mulai proses lagi. Kekurangan: Anda harus pindah banyak.
10. Spekulasi.
Keuntungan: Membeli di jalan pertumbuhan dan menahan sampai kenaikan nilai
dapat menghasilkan keuntungan yang besar, terutama jika Anda membeli rendah
untuk memulai. Kekurangan: Harga tidak yang diprediksi, Anda memiliki beban
dengan pendapatan tidak saat Anda sedang menunggu, dan biaya transaksi bisa
makan banyak keuntungan.
V. FUNGSI
KEGIATAN DI DALAM REAL ESTATE
Di dalam kegiatannya sebagai salah satu unsur atau elemen penyelenggaraan
pembangunan perumahan, suatu Real Estate memiliki fungsi sebagai berikut :
1. Sebagai
perencana ( designer )
Real Estate merencana dan merancang sendiri proyek perumahan yang akan
dilaksanakan, berikut sarana dan prasarana yang harus disediakan.
2. Sebagai
pengawasan ( supervisor ).
Real Estate dapat mengawasi sendiri segala kegiatan maupun jalannya
proyek pembangunan perumahan yang terjadi dilapangan.
3. Sebagai
pembangun
Sebagai penyelenggara pembangunan perumahan, maka Real Estate harus dapat
mengerjakan sendiri pembangunan proyek perumahan, termasuk masalah biaya yang
ditanggung sendiri.
4. Sebagai Penjualan
( produsen ).
Dalam memasarkan produk perumahan kepada konsumen, maka Real Estate
sebagai produsennya mempunyai wewenang untuk menjual, memasarkannya dengan
harga yang ditentukan sendiri, beserta fasilitas KPR dan suku bunganya serta
keuntungan untuk pihak pengembang sendiri.
Suatu Real Estate dalam kegiatan pembangunannya sangat memerlukan adanya
persetujuan pemerintah kota karena Persetujuan Perijinan Planning berupa
rancangan kapling jalan dan jaringan utilitasnya harus ada. Terdapat tiga
tahapan perijinan, yaitu :
1. Perijinan
Rencana Umum setelah direview oleh Badan Perancangan Kota.
2.
Persetujuan resmi untuk Land Planning Engineering, termasuk batasan-batasan
tata guna lahan baik individu maupun umum.
3. Pengamanan
Kontrak antara Real Estate dengan sub kontrak yang harus diketahui oleh
pemerintah baik kualitas maupun kuantitas sebagai bagian dan pengawasan
pembangunan.
Persyaratan Pengaruh Lingkungan ( Environmental Impact Statement ) dalam
rangka manjaga keserasian dan kelestarian ekologi lingkungan, Real Estate
harus menyerahkan data-data sebagai berikut :
a. Deskripsi
proyek.
b. Pengaruh
lingkungan pada kondisi geografis, lahan, kebisingan, udara, kualitas udara,
kualitas air, vegetasi dan kehidupan fauna, ruang terbuka dan preservasi
lingkungan.
c. Pengaruh
pembangunan yang tidak dapat dihindari.
d. Upaya yang
harus dilakukan untuk mengurangi pengaruh negatif pembangunan.
e. Usulan
perbaikan lingkungan.
f. Hubungan
penggunaan jangka panjang.
g.
Kesanggupan penggantian sumber-sumber yang rusak akibat pembangunan sehingga
ekologi lingkungan tetap terjaga.
VI. MACAM
REAL ESTATE
A. Berdasarkan kemurnian usahanya, Real Estate terbagi atas :
· Real
Estate murni, artinya perusahaan tersebut hanya berkecimpung dan bergerak dalam
usaha perencanaan dan perancangan serta pemukiman saja.
· Real
Estate campuran, artinya selain berkecimpung dalam usaha perencanaan dan
pemukiman juga merangkap usaha lain, misalnya kontraktor ataupun supplier.
B. Berdasarkan harga rumah yang dijual, perusahaan Real Estate dibagi
menjadi :
·
Perusahaan Real Estate BTN, merupakan perusahaan pambangunan yang sebagian
besar produknya adalah rumah sederhana (T-36, T-45) dan rumah sangat sederhana
(T-15, T-21), yang diperuntukkan bagi penghuni yang berpenghasilan maksimal Rp.
300.000,00.
·
Perusahaan Real Estate menengah, adalah perusahaan pembangunan yang salah satu
cirinya adalah menyediakan rumah sesuai dengan KPR Bank Sejahtera atau KPR Bank
swasta lainnya. Rumah yang dibangun bervariasi, antara tipe 45 ke atas dengan
kualitas bangunan di atas standar BTN.
·
Perusahaan Real Estate mewah, merupakan perusahaan pembangunan yang terutama
membangun rumah mewah, baik dalam luas maupun kualitasnya, dengan tipe non
standar dan dibuat sesuai dengan permintaan pembeli.
C. Berdasarkan asal modalnya Real Estate dibagi menjadi dua, yaitu
· Modal
Swasta
Dalam pasal 5
ayat 2 PMDN No.5 tahun 1974, apabila subyek hukumnya swasta, maka perusahaan
itu wajib memenuhi persyaratan sebagai badan hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia dan jika badan itu bermodal asing, harus berbentuk perusahaan
campuran dengan modal nasional. Kepada badan hukum swasta ini akan diberikan
tanah hak guna bangunan / hak pakai atas tanah menurut kebutuhan dan berdasarkan
peraturan yang berlaku.
· Modal
dari Pemerintah Pusat / Daerah
Jika modal
berasal dari pemerintah pusat / daerah, maka dapat diberikan hak pengolahan,
hak guna bangunan, hak pakai. Sedangkan jika diberikan hak miliknya tidak akan
putus hubungan antara pemegang hak pengelolaan atas tanah tersebut. [i]
VII. Mengelola Investasi Real Estat
Perkembangan sektor real estat di Indonesia, belakangan hari ini
menunjukkan tanda-tanda yang positif. Titik nadir property crash yang terjadi
di Indonesia telah berakhir. Sektor properti Indonesia telah bangkit kembali,
setelah sekian lama terpuruk dalam kondisi ekonomi bangsa Indonesia yang
mengalami krisis sejak 1997 yang lalu. Seiring dengan terbitnya harapan
terhadap perbaikan pemerintahan yang baru, kita dapat melihat beberapa ‘pemain
besar’ telah melakukan start awal yang baik, khususnya investor yang menanamkan
investasinya di bidang real estat.
Apa yang dapat kita amati dari statemen diatas ? Sebuah perubahan
strategi, terutama dalam bidang investasi. Sebagai sebuah kosakata, strategi
diartikan sebagai tindakan untuk mengantisipasi suatu problem, yang disusun
dengan perencanaan dan tujuan yang matang, untuk memperoleh hasil yang
diharapkan.
Lebih dari sekedar strategi, buku ini tidak akan membicarakan mengenai
contoh-contoh strategi di bidang investasi real estat, karena strategi, sebagai
suatu ilmu perang, akan selalu berubah menyesuaikan medan perang yang
dihadapinya, menyesuaikan situasi dan kondisi yang ada di suatu tempat. Kita
akan memulai sebuah perjalanan, yang akan menuju kepada tujuan mengapa kita
perlu melakukan investasi real estat.
VIII. PEMILIK
REAL ESTATE
Siapa sebenarnya ‘pemilik’ Real Estat ? “Pemerintahlah yang sebenarnya
merupakan pemilik real estat”
Kita harus menyadari bahwa, sebenarnya, kita tidak benar-benar dapat
memiliki sebuah real estat, bahkan meskipun kita telah melakukan perjanjian
jual beli terhadapnya. Apakah benar demikian ? Meskipun kita telah membeli
sebidang tanah, akan tetapi kenyataannya adalah kepemilikan tanah tersebut
tetap dimiliki oleh pemerintah. Meskipun nama kitalah yang tertulis diatas
lembaran sertivikat tanah, kita tetap harus membayarkan pajak atas tanah
tersebut kepada pemerintah setiap tahunnya. Inilah yang menunjukkan bahwa
sebenarnya kita tidak benar-benar dapat memiliki sebuah real estat. Pemerintah
yang sebenarnya merupakan pemilik ‘real estat’.
Pajak yang dibayarkan atas tanah ini pun berbeda-beda besarnya,
tergantung pada penggolongan kelas jalan yang ada didepan tanah tersebut, dan
juga peruntukkan bangunan yang ada diatasnya. Pajak atas tanah yang diatasnya
terdapat bangunan ruko atau kantor sewa yang ada didepan jalan propinsi
misalnya, sudah tentu mempunyai perbedaan besar pembayarannya dengan sebidang
tanah dengan bangunan rumah tinggal yang terletak didepan sebuah jalan
lingkungan.
IX. WUJUD
REAL ESTATE
Seperti apakah Wujud Real Estat itu? “Pada dasarnya, sepetak tanah pun
seharusnya dapat disebut sebagai sebuah real estat”
Seperti telah dijelaskan diatas, bahwa ‘real estat’, adalah tanah, dan
segala sesuatu yang terdapat diatasnya, yang dapat diolah dan dimanfaatkan.
dengan aturan-aturan tertentu. Di Indonesia, orang sering mengartikan ‘real
estat’ dalam bentuk bangunan yang mewah, megah, dan hanya dimiliki oleh
golongan menengah keatas. Peng-artian ini sebenarnya keliru, karena pada
dasarnya, sepetak tanahpun adalah sebuah real estat. Kekeliruan pengartian
tersebut disebabkan karena istilah dan penamaan ‘Real Estat’ lebih sering
digunakan oleh kalangan pengembang perumahan di Indonesia, terhadap model dan jenis
rumah dari golongan mewah.
Hal inilah yang menyebabkan munculnya konotasi bahwa ‘real estat’ harus
selalu berarti bangunan mewah. Peng-istilahan kata-kata ‘real estat’ terhadap
model bangunan mewah ini memang bertujuan untuk meningkatkan imej, citra dari
bangunan atau kompleks perumahan tersebut. Akan tetapi, kembali kepada asal katanya,
istilah real estat ini semestinya berlaku untuk segala jenis kepemilikan tanah,
dan berbagai macam bentuk benda yang ada diatasnya.
X. LOKASI
REAL ESTATE
Dimana Real Estat ini dapat ditemui ? “Tanah, dan segala macam benda yang
ada didalamnya sebagai bentuk dari real estat, terdapat diseluruh belahan
dunia”
Tanah dan segala macam benda yang ada didalamnya sebagai bentuk dari real
estat, terdapat diseluruh belahan dunia. Hingga saat ini, manusia baru dapat
memiliki sebuah real estat dalam wujud kapling-kapling tanah yang ada di planet
bumi. Mungkin, suatu saat nanti, kita juga dapat memiliki sertivikat atas tanah
yang terdapat di planet Mars misalnya, atau membangun sebuah ruko di Saturnus.
Segala macam benda didalamnya, mengandung pengertian bahwa kita dapat
mengolah dan memanfaatkan apa yang ada di atas tanah yang telah menjadi milik
kita. Sumber mineral, bahan tambang, bangunan, pepohonan, hewan, dan
batu-batuan adalah segala sesuatu yang dapat ditemui pada sebuah kapling tanah,
yang dapat kita manfaatkan seoptimal mungkin. [iv]
Sumber/Referensi:
(i) : http://aconx-arsitekbisagila.blogspot.com/2011/03/real-estate.html
(ii) : http://www.casa-gardenia.com/2014/02/apa-itu-real-estate.html
(iii) : http://investasirealestate.blogspot.com/2012/05/pengertian-real-estate.html
(iv) : https://cepiar.wordpress.com/2007/10/30/mengelola-investasi-real-estat/
